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房地产行业信用风险交流会会议纪要

更新时间:2016-10-09         来源:网络         投诉删除        

  会议概况

  会议时间:2017年XX月XX日

  会议地点:银行间市场交易商协会

  主讲人:XXXX房地产行业研究团队分析师 XXX

  与会人:协会注册办,中债资信部分同事本次交流主要围绕三个问题展开,即行业运行情况、评级方法简介和行业内部分企业梳理。

  一、房地产行业运行情况及展望

  1、行业运行周期

  房地产是国民经济支柱产业,完整的开发周期包括房屋销售、土地购置、房屋开工、施工投资、供求博弈(库存形成)等几个循环往复的阶段,其中房屋销售既是周期的开始,也是市场供求博弈的结果。完整的周期涉及很多主体:销售——涉及个人和家庭;土地购置——涉及政府;开工、投资——涉及建筑施工、钢铁等很多行业。过往周期中行业政策的驱动力比较强,往往是销售不好的时候通过资金、限购等方面提振;目前房地产市场供求关系已经发生明显变化,政策的影响作用在弱化,但仍是重要因素,总体而言政策对周期供求博弈起到较大的影响和干预作用。

  2、政策梳理

  2017年房地产政策从需求端和供给端两方面开始放松,2017年以来政策一脉相承,进一步通过市场化来提振经济,出台的政策包括支持自住和改善需求、优化供应结构、调低二套贷款首付比以及5次降息4次降准等等。近两年房地产市场化思路转型主要有三个特点:市场化、服务于宏观经济、分类调控。

  3、行业运行——长周期

  从长周期来看,行业拐点阶段已经临近或到来,据统计2017年底我国户均房产套数超过了1,人均住房面积超过33平米左右。从数据来看,国房景气指数已跌至最低,供求关系明显变化,行业未来盈利空间收窄,白银时代已经到来。房地产行业毛利率30%-40%的时代将过去,未来其盈利空间将会更趋近于普通制造业。

  4、行业运行——短周期

  销售方面,我国商品房销量今年4月增速由负转正,政策的确促进行业复苏。房价大概滞后销量6个月,复苏趋势加强。总体呈现短期有底,长期有顶的特点。房价在整体回升中有分化,一二三线表现差异明显,金九银十或有助推。土地购置尚未反转,市场去化压力大,房企拿地回归一二线大本营的趋势很明显。新开工面积,这个指标比拿地有小半年的滞后,依然处于筑底过程。房地产开发投资方面,今年前7个月房地产投资增速的降幅缩窄是比较明显的,但是8月降幅又突增扩大,寻底过程可谓比较“漫长”,企稳或在2017年上半年。库存方面,区域分化显著,总体来说体现出一线有保障、二线有风险、三四线少动力的特点。

  5、企业行为和财务变现

  从市场状况来看,竞争激烈程度持续上升,企业竞合行为多样,主要策略有轻资产、联合拿地等等。从财务表现来看,上半年近三成房企亏损,有待后续传导,经营环境、资金环境使得杠杆快速上升。

  二、房地产行业评级方法介绍

  1、 行业基本判断

  房地产企业普遍采用预售制,历史财务指标不代表未来;个体的历史销售能力对未来销售情况影响很大;房企的项目非同质化,具有离散性;黄金时代下房企的核心竞争力是土地和资金,白银时代下房企的核心竞争力是销售能力和土地成本。

  2、主要关注评级要素

  经营层面,主要关注规模、项目分布的数量和质量,项目运作成本,项目运营能力、房企盈利能力等;财务层面,主要关注杠杆率、流动性和资产保障能力。项目违规、持有型物业等因素则作为调整项,重新审视级别的适当性。

  三、部分房企情况梳理和问答

  人民币汇率结束单边升值对于吸收房企回归大陆融资有一定影响,主要是对国外评级BB档及以下的企业吸引力比较大。目前房企级别非正态分布而是双峰分布,好的好,差的差,中间的少。

  问答环节:

  1、 轻资产战略下,项目的经营决策都是小股操盘的管理者决定的,是否实质应该并表?REITS市场情况如何?

  答:轻资产经营的方式较为多样,如万科的“小股操盘”、万通的“美国模式”等,虽然项目的具体管理是由其操控的,但目前只是收取对应的管理费用或相应利润,没有将项目并表。房企看中的是股权分散和项目的周转,对于合并报表的规模并没有那么看重。目前市场上REITS发行得比较少,主要是因为出租价格比较低,租金价格比比较好的仅在4%左右。

  2、 进入中债资信信用观察名单的标准是什么?信用观察名单分类的区别是什么?

  答:首先通过资产负债率、杠杆、盈利、现金流等财务指标对企业筛选,对于有可能出现问题的企业分由各行业主分析师综合判断。在三类企业中,从第三类至第一类风险越来越高。

  3、 万通地产项目部分在香河和天津,情况如何?企业管理层的变化对其有何影响?

  答:万通的整体去化压力指标是较大的,一方面是因为其持有型物业比例比较高,另一方面是因为香河项目和天津生态内部分项目确实存在跌价风险和较大的去化压力,但目前对其判断已经较大程度考虑到上述因素。万通在香河的竞争对手较多,但知名房企中除了华夏幸福和万科等,就是万通了,若香河区域去化不好的话,受影响最大的应该是中小型企业。对于高管层面的变化,现有资料较少,存在一定不确定性,需持续关注变化动向。

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