翁金秀与莆田恒耀置业有限公司、恒大地产集团有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

案号:(2021)闽0304民初34号
发布日期:2021/04/22
福建省莆田市荔城区人民法院
民 事 判 决 书
(2021)闽0304民初34号
原告:翁金秀,女,1966年8月15日出生,汉族,住所福建省莆田市荔城区。
委托诉讼代理人:黄俊兴、陈雪敏,福建典冠律师事务所执业律师,委托权限为特别代理。
被告: 莆田恒耀置业有限公司,住所福建省莆田市荔城区北高镇尚德东路**。统一社会信用代码:91350300MA2YQ2666U。
法定代表人:倪可铨,总经理。
委托诉讼代理人:黄怀烨,该公司员工,委托权限为特别代理。
被告: 恒大地产集团有限公司,,住所深圳市南山区海德三道**卓越后海金融中心**统一社会信用代码:91440101231245152Y。
法定代表人:柯鹏,董事长。
委托诉讼代理人:高良汉,该公司员工,委托权限为特别代理。
第三人: 兴业银行股份有限公司莆田城厢支行,住所莆田市,住所莆田市城厢区霞林街道荔华东大道**用代码:91350302855342428K。
法定代表人:李源,行长。
委托诉讼代理人:许国德,福建莆中律师事务所执业律师,委托权限为特别代理。
原告翁金秀与被告 莆田恒耀置业有限公司(以下简称恒耀置业公司)、 恒大地产集团有限公司(以下简称恒大地产公司)、第三人 兴业银行股份有限公司莆田城厢支行(以下简称兴业银行)因商品房销售合同纠纷一案,本院于2021年1月4日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告翁金秀的委托诉讼代理人黄俊兴、被告恒耀置业公司的委托诉讼代理人黄怀烨、被告恒大地产公司的委托诉讼代理人高良汉、第三人兴业银行的委托诉讼代理人许国德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
翁金秀向本院提出诉讼请求:1.判令解除翁金秀与恒耀置业公司签订的《商品房买卖合同(预售)》、《室内装修委托合同》,由恒耀置业公司为翁金秀办理《商品房买卖合同》备案登记的注销手续;2.判令解除翁金秀与恒耀置业公司、兴业银行签订的《个人购房抵押(保证)借款合同》;3.判令恒耀置业公司、恒大地产公司连带返还翁金秀已付的首期房款共计313625元、公共维修金12192.3元及自2018年8月30日起至款项还清之日止按年利率6%计算的利息;4.判令恒耀置业公司、恒大地产公司连带返还翁金秀已付装修款149017元及自2018年8月30日起至款项还清之日止按年利率6%计算的利息;5.判令恒耀置业公司、恒大地产公司连带返还给翁金秀自2018年10月8日起至《个人购房抵押(保证)借款合同》解除之日止翁金秀已支付的按揭贷款本金和利息;6.判令兴业银行、恒耀置业公司解除商品房抵押登记,解除对翁金秀抵押人登记信息;7.判令恒耀置业公司、恒大地产公司连带将剩余按揭贷款本金返还给兴业银行。事实和理由:“莆田恒大悦府”为恒耀置业公司、恒大地产公司开发建设,恒耀置业公司系恒大地产公司旗下开发恒大房地产的公司。2018年8月28日翁金秀签订《商品房认购书》时,恒大地产公司出具无理由退房承诺书一份。2018年8月30日,翁金秀与恒耀置业公司签订《商品房买卖合同(预售)》(合同编号:L201805728),购买“莆田恒大悦府”楼盘6幢1005室商品房。合同约定:购房款总计1033625元,于2018年8月30日前支付首期房价款313625元,余款72万元向按揭银行申请贷款支付。同日,双方还签订《室内装修委托合同》,约定恒耀置业公司对房屋进行统一装修,总包干价为149017元。同时双方签订《无理由退房协议书》,恒耀置业公司承诺自签署《商品房买卖合同》之日起至办理入住手续前的任何时间,均可无理由退房。2018年10月8日,翁金秀、恒耀置业公司和兴业银行签订《个人购房抵押(保证)借款合同》,由翁金秀向兴业银行申请按揭贷款72万元,以商品房作为抵押,恒耀置业公司作为贷款保证人。翁金秀于2018年8月30日按照合同约定支付首付款313625元和公共维修金12192.3元。根据恒耀置业公司、恒大地产公司无理由退房的承诺翁金秀多次要求退房,但均遭推脱。
恒耀置业公司辩称:1.恒耀置业公司按合同约定履行义务,并未违约;2.同意解除《商品房买卖合同》(预售)、《室内装修委托合同》。但无理由退房并非绝对无条件退房,在翁金秀符合无理由退房情形的前提下,申请退房时还应按照协议书的约定同时履行退房相关的义务,包括但不限于向恒耀置业公司提交书面退房申请,提供房管局要求的证明文件或生效法律文书,配合办理撤销商品房买卖合同备案手续等,待办理完毕有关手续后才有退房款的义务;3.合同解除过程中恒耀置业公司未违约,按照《无理由退房协议书》的约定及公平原则,仅应退还房款本金,不应由恒耀置业公司支付购房款和贷款的利息及承担其他费用;4.应退还的楼款本金还应当扣除约定由翁金秀负担的佣金奖励及提前还款优惠2197元。此外,住宅专项维修资,住宅专项维修资金12192自行向主管部门申请退还,而不应向作为代办人的恒耀置业公司要求退还;5.无理由退房协议未约定退款时间,因办理完整退房退款手续客观上需要一定期限,根据公平原则,应当酌情给予三个月以上的宽限期;6.翁金秀诉求恒大地产公司承担连带偿还责任,属于诉讼主体选择错误。综上,恒耀置业公司积极履行约定义务,应考虑系翁金秀单方请求解除合同造成的影响。
恒大地产公司辩称:应驳回翁金秀对恒大地产公司的起诉。1.恒大地产公司与恒耀置业公司均属独立的法人,没有明确证据证明双方有控股关系,恒耀置业公司作为独立法人对自己的行为承担完全民事责任;2.翁金秀与恒耀置业公司之间关于无理由退房的商品房预售合同纠纷,恒大地产公司不是合同的相对人,根据合同的相对性,恒大地产公司无需承担义务;3.《无理由退房承诺书》法律性质应当定义为要约邀请,无需对退房事项承担法律责任。
兴业银行辩称:翁金秀、恒耀置业公司与兴业银行签订的《个人购房抵押(保证)借款合同》第九条约定“二、借款发放后,本合同的效力独立于本合同项下房屋买卖合同的效力,该房屋买卖合同发生变更、延期执行或被宣布无效等情况,均不影响本合同的履行;房屋买卖合同发生的任何纠纷,包括但不限于有关质量、交房条件、权属等方面的纠纷,均与债权人无关,本合同应正常履行,债务人应按照本合同约定归还借款本息、支付有关费用。如房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除后,本合同也被解除的,债务人应积极配合债权人向售房者追索其所收受的购房借款本金及利息”。故《个人购房抵押(保证)借款合同》独立于房屋买卖合同,若一并解除,兴业银行的贷款本息均应得到清偿,贷款本息清偿前翁金秀无权要求注销抵押权预告登记。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。翁金秀经质证对恒耀置业公司提供的《提前支付房款优惠确认函》署名有异议,但未申请鉴定,本院经审查,该证据署名清晰,与当事人在其他材料的署名高度近似,在无其他证据证明该字迹非本人所签署的情况下,翁金秀应当承担举证不能的后果,本院对该证据予以确认。对于当事人对真实性、合法性无异议的《商品房买卖合同(预售)》、《室内装修委托合同》、《收款收据》、《无理由退房协议书》、《个人购房抵押(保证)借款合同》(上述证据均为复印件)等证据,本院予以确认,并在卷佐证,对上述证据的关联性于下文一并予以分析。
根据当事人陈述及经审查确认的证据,本院认定事实如下:恒大地产公司对外宣传无理由退房,并向每位购房者出具《无理由退房承诺书》。2018年8月30日,翁金秀与恒耀置业公司签订《商品房买卖合同(预售)》(合同编号:L201805728)、《室内装修委托合同》及《无理由退房协议书》。《商品房买卖合同(预售)》约定:“翁金秀向恒耀置业公司认购莆田恒大悦府楼盘X幢X单元的商品房,房屋总价款1033625元,翁金秀应于2018年8月30日前支付首期房款313625元,余款72万元向按揭银行申请贷款支付”;《室内装修委托合同》约定:“翁金秀委托恒耀置业公司对其购买的房屋进行装修,包干价为149017元;《无理由退房协议书》约定:“乙方已履行到期义务,且不存在任何违约行为,支付总房款30%及以上,则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间,乙方享有无理由退房的权利”。2018年10月8日,翁金秀、恒耀置业公司与兴业银行签订《个人购房抵押(保证)借款合同》(编号:和GA20180102),借款金额为72万元,兴业银行依约向恒耀置业公司支付了购房借款72万元。之后,翁金秀要求行使无理由退房权利,与恒耀置业公司就退房事宜未能达成一致意见,认为恒耀置业公司与恒大地产公司违背无理由退房承诺。
另查明,翁金秀于合同约定期限内交纳了购房首付款313625元、住宅专项维修资、住宅专项维修资金1219249017元(包含优惠金额2197元),并依约向兴业银行支付借款本息。
本院认为,本案的争议焦点为:一、关于《商品房买卖合同(预售)》解除后,《个人购房抵押(保证)借款合同》是否应当一并解除,若解除则剩余借款如何清偿;二、若《商品房买卖合同(预售)》解除后,返还的购房款、装修本金是否需要支付利息;三、退还的购房款是否需要扣除佣金奖励;四、住宅专项维修资、住宅专项维修资金是否应该由恒耀置业公司返还及是否应当支付利息司是否应承担连带偿还责任;六、房屋抵押登记是否予以解除。
一、关于《商品房买卖合同(预售)》解除后,《个人购房抵押(保证)借款合同》是否应当一并解除,若解除则剩余借款如何清偿的问题
翁金秀认为应该同时解除,由恒耀置业公司向翁金秀返还已偿还的贷款本息,同时向兴业银行结清贷款本金。恒耀置业公司认为合同解除系翁金秀单方提出导致,依合同约定及公平原则应由其自行支付违约金及产生的费用。兴业银行认为,依据三方签订的《个人购房抵押(保证)借款合同》约定,该合同独立于《商品房买卖合同(预售)》,不应解除,若解除翁金秀也应配合其向恒耀置业公司追索购房借款本金及利息。
本院认为,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持”。因本案翁金秀申请且双方均同意解除《商品房买卖合同(预售)》,故《个人购房抵押(保证)借款合同》应予解除。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”,同时,因《无理由退房协议书》第二条约定:翁金秀行使无理由退房权利的,在双方办理完毕有关手续,恒耀置业公司将翁金秀所缴纳的楼款本金全额退还后,即视为双方权利义务已全部履行完毕。根据该约定,在翁金秀行使无理由退房权利的情况下,恒耀置业公司的义务为办理完毕有关手续后退还楼款本金,且恒耀置业公司在本案中没有违约行为,也不存在过错,由其承担购房款(含按揭款)、装修款的利息并不恰当也与双方的约定不符,故而恒耀置业公司作为商品房出卖人,在《商品房买卖合同(预售)》解除之后其义务为返还翁金秀已支付的购房借款本金及向兴业银行结清《个人购房抵押(保证)借款合同》项下的剩余借款本金。
二、若《商品房买卖合同(预售)》解除后,返还的购房款、装修本金是否需要支付利息的问题
翁金秀主张应返还首付款、装修款并支付上述款项自2018年8月30日起至还清款项之日止按年利率6%计算的利息。
恒耀置业公司认为其未存在违约情形,不应当承担违约责任,不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定,且《无理由退房协议书》约定仅退楼款本金,同时认为翁金秀无权单方解除《室内装修委托合同》,若解除应承担相应的违约责任。
本院认为,因双方对《无理由退房协议书》中“楼款”产生歧义,系恒耀置业公司提供的格式条款规定,故依照《中华人民共和国合同法》第四十一条规定:“对格式条款有两种以上解释的,应作出不利于提供格式条款一方的解释”,故“楼款”应包含装修款,翁金秀有权请求返还已支付的购房款及装修款;同时,因《商品房买卖合同(预售)》合同的解除,《室内装修委托合同》对《商品房买卖合同(预售)》的依附属性导致翁金秀装修目的无法实现,应当一并解除,故本院对恒耀置业公司的抗辩理由不予采信,扣除提前支付的优惠金额2197元后对退还装修款的主张予以支持。另,因《无理由退房协议书》第二条已明确约定,恒耀置业公司的义务仅为退还楼款本金,故而利息部分因与双方约定不符,本院不予支持。本案翁金秀提出解除申请并要求从2018年8月30日起计息,缺乏事实依据,本院可支持自逾期解除合同之日起的资金占用损失,因案涉金额较大,资金占用成本较高,考虑到商品房预售对房地产行业项目开发的特殊性,大额退款将对企业造成较大的短期资金兑付压力,故综合各项因素,本院酌定恒耀置业公司退款的合理期限为《商品房买卖合同(预售)》解除之日起30日内。
三、退还的购房款是否需要扣除佣金奖励的问题
恒耀置业公司认为返还购房款应当扣除房屋佣金。
翁金秀认为佣金与其无关,不应扣除。
本院认为,《商品房买卖合同(预售)》解除后,恒耀置业公司应将收取的购房款项予以退还,而其依据《无理由退房协议书》第三条约定“如乙方是通过推荐认购的,在行使无理由退房权利时,乙方同意甲方在退还的楼款中,扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励”主张应将佣金从购房款项中扣除,但本案中恒耀置业公司无法证实翁金秀曾亲自或授意他人进行推荐认购,其作为管理一方,支付了自定比例的销售佣金,据此要求翁金秀承担合同解除后的佣金损失,有失公平,故对恒耀置业公司的抗辩理由,本院不予采纳。
四、住宅专项维修资金是否应该由恒耀置业公司返还及是否应当支付利息的问题
翁金秀认为应当由恒耀置业公司退还,同时诉求支付住宅专项维修资金按年利率6%计算的利息。
恒耀置业公司辩称住宅专项维修资金系其代为向房地产管理部门缴纳,应由购房者自行向主管部门退还。
本院认为,住宅专项维修资,住宅专项维修资金系恒耀置业公司代翁金秀向房管部门缴纳房屋使用者,恒耀置业公司并不直接占有或使用,因本案系翁金秀申请退房且该款项申请退还流程具有特殊性,故不应由恒耀置业公司返还,而应为恒耀置业公司协助翁金秀办理退还住宅专项维修资金手续。住宅专项维修资。住宅专项维修资金的利息请求依据,本院不予支持。
五、恒大地产公司是否应承担连带偿还责任的问题
翁金秀认为恒大地产公司是恒耀置业公司的母公司,相关宣传材料均体现为恒大房产,以其自身品牌、名誉为无理由退房的承诺进行担保,且兼职销售员佣金由恒大地产公司支付,因此应当连带承担恒耀置业公司的责任。
恒耀置业公司认为恒大地产公司非合同相对方,亦非利益获取人,翁金秀诉讼主体选择错误。
恒大地产公司认为恒大地产公司与恒耀置业公司各属于独立法人,恒大地产公司非本案合同相对人,要求恒大地产公司承担责任无事实与法律依据。
本院认为恒大地产公司并非本案合同相对方,仅出示一份构成要约邀请的《无理由退房承诺书》,并未参与到本案合同的签订过程中,故依据合同的相对性,翁金秀应当向恒耀置业公司主张权利。
六、房屋抵押登记是否予以解除
翁金秀要求解除房屋抵押登记,兴业银行认为贷款尚未结清,不应解除。
本院经审查认为,抵押的房屋转让的,抵押权不受影响,当本案《商品房买卖合同(预售)》、《个人购房抵押(保证)借款合同》均解除并办理完商品房备案撤销手续后,抵押权应由恒耀置业公司向兴业银行申请涤除,翁金秀不再对非本人名下的房屋权属负担问题享有诉权,故其诉求解除房屋抵押登记并非适格原告,故该诉求与退房退款同时提出并不合适,本院不予支持。
综上所述,翁金秀的诉讼请求部分成立,依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下:
一、解除翁金秀与 莆田恒耀置业有限公司签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同编号:L201805728)和《室内装修委托合同》;
二、解除翁金秀、 莆田恒耀置业有限公司兴业银行股份有限公司莆田城厢支行签订的《个人购房抵押(保证)借款合同》(编号:和GA20180102);
三、 莆田恒耀置业有限公司应于本判决生效之日起30日内返还翁金秀已付款项共计460445元(含首付款313625元、装修款146820元);
四、 莆田恒耀置业有限公司应于本判决生效之日起30日内向翁金秀支付已向 兴业银行股份有限公司莆田城厢支行偿还的借款本金(具体以银行实际结算明细为准);
五、 莆田恒耀置业有限公司应于本判决生效之日起30日内向 兴业银行股份有限公司莆田城厢支行结清本案《个人购房抵押(保证)借款合同》(编号:和GA20180102)项下的借款本金余额及相应借款利息(以银行实际结算明细为准);
六、 莆田恒耀置业有限公司因结清本案《个人购房抵押(保证)借款合同》(编号:和GA20180102)所支出的利息在 莆田恒耀置业有限公司应返还翁金秀已付款项460445元中予以直接抵扣;
七、 莆田恒耀置业有限公司应于本判决生效之日起30日内配合翁金秀在莆田市××商品房撤销备案手续及住宅专项维修资金退还手续;
八、驳回翁金秀对 莆田恒耀置业有限公司的其他诉讼请求;
九、驳回翁金秀对 恒大地产集团有限公司的诉讼请求;
十、驳回翁金秀对 兴业银行股份有限公司莆田城厢支行的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9240元,减半收取计4620元,由翁金秀负担450元,由 莆田恒耀置业有限公司负担4170元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 员 宋志军
二〇二一年二月八日
法官助理 王汇鑫
书 记 员 吴志芳
本案适用的主要法律条文及申请执行提示:
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。
第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《最高人民法院关于适用的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。