四川自由贸易试验区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）川0193民初4823号

原告：***，住所地中国（上海）自由贸易试验区银城中路190号交银金融大厦南楼。

法定代表人：孔庆伟，董事长。

委托诉讼代理人：杨勤，北京大成（成都）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李朝霞，北京大成（成都）律师事务所律师

被告：***，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府三街199号A区18楼。

法定代表人：潘坚伟，执行董事。

委托诉讼代理人：杨凡，四川法典律师事务所律师。

原告***（以下简称为太平洋保险公司）与被告***（以下简称为中麟石油公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告太平洋保险公司的委托诉讼代理人杨勤，被告中麟石油的委托诉讼代理人杨凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告太平洋保险公司向本院提出诉讼请求：一、请求确认原被告双方之间的《关于租赁成都市高新区太平洋保险金融大厦Ａ区18层之租赁合同》于2018年5月25日解除；二、请求法院判令被告立即向原告支付欠缴的租金696291.5元及其迟延支付的滞纳金303578.54元（暂计至2019年3月20日，以后续计至租金支付之日）；三、请求法院判令被告立即向原告支付免租期的租金451704元及迟延支付该租金的滞纳金135511.2元（暂计至2019年3月20日，以后续计至租金支付之日）；四、请求法院判令被告向原告支付因本案支出的律师代理费40000元；五、请求法院判令本案诉讼费、保全费等因本案诉讼产生的全部费用由被告承担。事实和理由：2016年11月5日，被告（乙方，承租人）与原告（甲方，出租人）签订了《关于租赁成都市高新区太平洋保险金融大厦Ａ区18层之租赁合同》（以下简称《租赁合同》）根据该《租赁合同》的约定，被告承租了原告位于四川省成都市高新区的太平洋保险金融大厦内的承租单元，共计1711平方米，用于办公；合同约定的租赁期限为5年，自2016年11月20日至2021年11月19日；其中2016年11月20日至2017年3月19日为装修免租期：2017年3月20日至2017年11月19日的租金标准为每月每平方米66元，2017年11月20日至2018年11月19日的租金标准为每月每平方米66元。在该《租赁合同》附录一第1.1条中约定，被告需按季度支付租金及管理费，每季度为一支付周期，被告应在支付周期前完成该季度之租金、管理费的支付，不得有任何扣减或抵销，而有关付款所产生之手续费均由被告负担。租金及管理费按季度支付，首次租金和管理费的支付时间为2016年11月20日前，后续租金及管理费以此类推。根据上述合同约定，被告应于2017年11月20日前向原告支付2017年11月20日至2018年2月19日的租金338778元。2018年2月20日前支付2018年2月20日至2018年5月19日的租金335852.19元。但是，经原告多次催促，被告均未支付上述租金。根据《租赁合同》附录一第7.1条约定，原告于2018年5月9日向被告发出《通知》，告知被告由于其违约行为，《租赁合同》于2018年5月25日提前终止，解除了双方之间的《租赁合同》。被告对于双方《租赁合同》提前终止没有向原告提出异议。被告应于2018年5月20日向原告支付2018年5月20日至5月25日租金21661.26元。被告至今没有向原告支付自2017年11月20日至2018年5月25日（合同解除日）期间的租金。根据《租赁合同》附录一第1.2条关于免租金装修期约定，原告向被告提供了4个月免租金装修期，自2016年11月20日起至2017年3月19日止。根据《租赁合同》约定，如果被告违约提前解除合同，应在解除合同时向原告补交整个免租金装修期间的全部租金。现被告应当于双方合同解除日2018年5月25日向原告支付免租金装修期的租金，即自2016年11月20日起至2017年3月19日止的租金451704元，但至今未付。再根据《租赁合同》附录一第7.5条关于滞纳金的约定：在无损出租人就该违约之其它权利及补偿的情况下，若租金、管理费或承租人按本租赁合同所应支付之其它费用或其任何部分未有依本文第一条条款所指定的方式及时间支付，则承租人应按所欠缴付费用总额每日千分之一（0.1%）的标准支付滞纳金，该滞纳金自应缴付日起逐日计算至实际还款日止（应缴付日及实际还款日均计算在内）。因此，被告应该向原告支付租金迟延支付的滞纳金303578.54元（暂计至2019年3月20日，以后续计至租金支付之日）及未按期支付免租期租金的滞纳金135511.2元（从2018年5月25日开始计算，暂计算至2019年3月20日，以后续计算至实际支付之日）。综上，截至2019年3月20日，被告应立即向原告支付欠缴的租金696291.5元及其迟延支付的滞纳金303578.54元，免租期的租金451704元及迟延支付该租金的滞纳金135511.2元，上述费用合计1587085.24元。此外，再根据《租赁合同》附录一2.23违约赔偿约定，承租人须就其任何违反、不遵守或不履行本租赁合同的任何条款、条件、协议或规定而造成出租人遭受或招致的一切诉讼、申索、损失、损害、开支及律师费，向出租人作出足额赔偿。本案是因为承租人违约导致原告提起诉讼维护其合法权益，因此，原告因本案支出的律师代理费为40000元，全部应由被告承担。向法院提起诉讼，请求判如所请。

被告中麟石油公司辩称，一、原被告之间《租赁合同》早已解除，并非原告所述的是于2018年5月25日解除。因公司经营问题，被告无力承担租金，租赁的办公场所就被两次停水停电，2018年4月10日停水停电后再也没有复电复水，导致公司根本无法正常开展工作,公司经营进一步恶化，被告只能无奈发函解除双方合同。因此，原被告之间租赁合同解除的时间应是2018年4月10日；二、被告欠付的租金并非696291.5元，而是415276.25元。原被告解除合同时间是2018年4月10日，从2018年4月11日开始就不应再计付租金，从2018年2月20日到4月10日的租金应是189424.25元；被告于2018年2月27日向太平洋公司支付租赁费112926元。因此，被告欠付租金应为415276.25元；三、被告租赁该物业时间本是五年，但尚未租赁到期就解除了合同，原告利用被告的装修继续出租给第三方公司，而被告装修该物业大概花费245540元（因公司高管变动，无法核实准确数据），根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款之规定，“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”。因此，被告欠付租金应扣除该部分装饰装修残值；四、虽然合同约定了承租方违约提前解除合同，应在解除合同时向出租方补交整个免租金装修期间的全部租金，但原被告双方均有违约行为，最终导致解除合同。因此，被告不应支付免租期租金。五、因原告停水停电，导致被告大门无法关闭，丢失价值5999元投影仪一部，原告应予赔偿，应予折抵租金或物管费；六、被告于2016年11月22日向原告支付了338778元的保证金，该笔保证金应在欠付款项里予以扣除；七、原告诉请的滞纳金其实就是违约金，但违约金请求过高，应予调整。八、原告诉请的律师费金额过高，应予调整。

当事人围绕诉讼请求依法提交了相应证据，本院组织双方进行了举证质证。本院认定事实如下：

2016年11月5日，被告***（乙方）与原告太平洋保险公司（甲方）签订了《关于租赁成都市高新区太平洋保险金融大厦Ａ区18层之租赁合同》（《租赁合同》），租赁标的物：四川省成都市高新区的太平洋保险金融大厦内承租单元，共计1711平方米，用途为办公，租赁期限为5年，自2016年11月20日至2021年11月19日。其中2016年11月20日至2017年3月19日为装修免租期。2017年3月20日至2017年11月19日的租金标准为每月每平方米66元，2017年11月20日至2018年11月19日的租金标准为每月每平方米66元。《租赁合同》附录一第1.1条约定，承租人需按季度支付租金及管理费，每季度为一支付周期，首次租金和管理费的支付时间为2016年11月20日前，后续租金及管理费以此类推。第1.2条约定，出租人同意提供承租人4个月的免租金装修期间，自2016年11月20日至2017年3月19日。如果承租方违约提前解除合同，应在解除合同时向出租方补交整个免租金装修期间的全部租金。第2.14条“承租单元的交付及交接”约定，本租赁合同终止时，承租人应向出租人交还承租单元连同所有固定附着物、装置及附加设备。承租人无权就其加诸于承租单元之任何固定附着物、装置或附加设备，向承租人提出补偿或赔偿的要求。第2.23条“违约赔偿”约定，承租人须就其任何违反本租赁合同的条款、条件、规定造成的一切诉讼、申索、损失、损害、开支及律师费，向出租人作出足额赔偿。第7.5条“滞纳金”约定：若租金、管理费或承租人按本租赁合同应付的其他费用或其任何部分未按本文第一条指定方式时间支付的，应按欠付总额每日千分之一标准支付滞纳金。第7.1条“违约”约定：租金、管理费在到期应付到期后14天内仍支付，出租人可截断承租单元的所有电力、空调、水、电话、互联网或其他设施服务或供应；出租人如未在出租人向承租人书面通知后7日内纠正，则出租人有权：（1）终止本租赁合同，收回整个租赁单元；（2）收回保证金及承租人所缴付的其他押金，且无损出租人根据本附录第8条所作出扣减及额外赔偿提出索赔的权利。第8.1条“保证金”约定，承租人应在本租赁合同签署后30日内交纳附表第5部分之数额作为保证金。保证金不计利息，若承租人违反协议，则出租人有权行使补救、终止合同、没收保证金及因此招致的费用、开支、损失或损害申索其他赔偿。

2018年3月29日，太平洋保险公司向中麟石油公司发出《律师函》，要求该公司于2018年4月10日前支付拖欠的租金、管理费。2018年5月9日，太平洋保险公司向中麟石油公司邮寄发出《通知》（该通知亦张贴于中麟石油公司租赁房屋场所），主要载明，因太平洋保险公司2018年3月29日向中麟石油公司发出律师函，要求该公司于2018年4月10日前支付拖欠的租金、管理费，然而中麟石油公司未按要求履行义务，因此通知中麟石油公司于2018年5月25日终止《租赁合同》，收回承租单元，并追究违约责任。

中麟石油公司提供银行对账单一份，载明2018年2月27日，中麟石油公司支付112925元（摘要为“房租9.20-10”）。中麟石油公司提供署名时间为2018年5月10日《告知函》一份，载明中麟石油公司向太平洋保险公司告知因2018年太平洋保险公司对中麟石油公司采取停水停电措施，无法正常办公，只能提出终止合约。该公司无人值守，在费用结清之前，所有办公用品和家具等资产望妥善保管。《告知函》无寄送或张贴证据证明。

庭审中，双方认可中麟石油公司为履行《租赁合同》，已向太平洋保险公司支付了338778元保证金。中麟石油公司另提交公安派出所《受案回执》载明：2018年6月23日收到潘坚伟被盗窃一案，已受理，并附京东购物发票一份，载明投影机购买价格为5999元（折扣后5489元）。

为处理本案诉讼，太平洋保险公司支付律师代理费4万元。

以上事实，有《租赁合同》《律师函》《通知》、《告知函》、银行转账凭据、《受案回执》购物发票、律师费发票等在卷为证。

本院认为，本案双方争议焦点为：一、《租赁合同》解除时间；二、中麟石油公司欠付租金数额及滞纳金数额；三、中麟石油公司是否支付免租期租金及滞纳金及数额；四、中麟石油公司已交纳保证金是否折抵其债务；五、中麟石油公司提出的装修费、财物丢失损失抗辩能否成立；六、中麟石油公司是否承担律师费、保全保险费。

争议焦点一。中麟石油公司答辩认为以太平洋保险公司断水断电作为《租赁合同》解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案太平洋保险公司能够证明解除合同的《通知》到达了中麟石油公司，该《通知》载明2018年5月25日为终止合同日期。可以以该日期作为合同解除日期。中麟石油公司提交的2018年5月10日《告知函》，缺乏相应证据到达了太平洋保险公司，无法采信。根据《租赁合同》附录一第7.1条载明内容，出租人有权在承租人逾期支付租金和管理费14日的情况下采取断水断电措施，该措施为约定自力救济措施，并不当然属于终止合同的意思。中麟石油公司所述称2018年4月10日断水断电，即使属实，也不能证明太平洋保险公司有解除合同的意思。故对太平洋保险公司主张确认《租赁合同》2018年5月25日解除的请求予以采信。

争议焦点二。中麟石油公司欠付租金数额及滞纳金数额。因中麟石油公司抗辩租金付至2018年4月10日的抗辩理由缺乏事实依据，不予支持。中麟石油公司提供的银行支付凭证载明2018年2月27日所付112926元备注摘要文意为9月至10月房租，不足以抗辩太平洋保险公司主张的2017年11月以后的房租。故本院对太平洋保险公司主张的中麟石油公司欠付租金696291.5元的事实予以采信。关于滞纳金，实质上为约定违约金。根据《租赁合同》附录一第7.5条约定，系按欠付金额以每日千分之一计算。该滞纳金相当于年化利息36%，且太平洋保险公司未主张欠付造成的损失，确属过高。本院根据被告请求，根据相关法律和司法解释精神，酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率（一年（不含）至三年期）上浮30%，自合同解除之日起次日计算。

争议焦点三。根据《租赁合同》附录一第1.2条约定，中麟石油公司因欠付租金造成违约，导致太平洋保险公司单方解除合同。因此太平洋保险公司有权根据约定要求中麟石油公司补交4个月免租期内的租金，金额为451704元。根据该约定，免租期租金补交应在合同解除之日。逾期支付的，也应支付滞纳金。由于滞纳金计算标准过高，本院亦予以调整，标准如争议焦点二。

争议焦点四。根据《租赁合同》附录一第8.1条“保证金”的约定，若承租人违反协议，出租人有权没收保证金。该约定应理解为约定违约金范畴。本案双方已经约定有滞纳金作为约定违约金的形式，本院已予以酌情调整并判处。法律规定的约定违约金以弥补损失为主，兼顾惩罚性为原则，如再判处没收保证金，则承租人一方负担过重，本院亦予以调整。中麟石油公司向太平洋保险公司已支付的338778元保证金，太平洋保险公司应在合同解除时予以退还。中麟石油公司诉讼中主张抵销，应自合同解除时一并抵销欠付租金及补交的免租期租金。

争议焦点五。根据《租赁合同》附录一第2.14条约定，合同终止后，中麟石油公司应当返还房屋及其附着物，且无权就加诸于承租房屋上的附着物等提出补偿要求。故中麟石油公司提出的装修费折抵抗辩不能成立。中麟石油公司提出的财物丢失损失主张，证据不足。即使财物丢失事实存在，也无法证明太平洋保险公司存在违约、违法行为，及其因果关系。故不予支持。

争议焦点六。根据《租赁合同》附录一第2.23条约定，中麟石油公司应当承担本案律师费。根据本案具体情况，40000元律师费未超过合理范围，予以支持。

综合以上，中麟石油公司应付欠付租金数额为696291.5元、应补交免租期租金451704元，抵销保证金338778元后，为809217.5元，滞纳金按中国人民银行同期贷款利率（一年（不含）至三年期）上浮30%，自2018年5月26日起计算至付清之日止。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：

一、确认原告***与被告***于2016年11月5日签订的《关于租赁成都市高新区太平洋保险金融大厦A区18层之租赁合同》于2018年5月25日解除；

二、被告***于本判决生效之日起十日内，向原告***支付应交纳租金和应补交免租期租金809217.5元及滞纳金。滞纳金按809217.5元为基数，以中国人民银行同期贷款利率（一年（不含）至三年期）上浮30%，自2018年5月26日起计算至上述欠付租金、免租期租金付清之日止；

三、被告***于本判决生效之日起十日内向原告***支付律师费40000元；

四、驳回原告***其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半计取9722元，由被告***负担7000元，原告***负担2722元。保全费5000元，由被告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判员　　李海昕

二〇一九年九月三十日

书记员　　曾　卓